商业街区式社区商业该要要要要如何能运营和管理？

在特别注重体验经济的时代，街边商铺的生存空间被极为严重挤压，大量街边店相继消失不见，集街边小店风情和重视体验感的街区式购物中心模式开始兴起。街区式购物中心通常以社区商业偏于，按照引入餐饮、零售、儿童教育、生活配套、休闲娱乐等许多业态，满足社区居民消费和休闲的需求。

与比较传统的盒子式购物中心相比，街区式购物中心本身展示性好、经营时间灵活自如、建筑成本低等诸多优势，但另外也应具备诸多劣势：如对气候及季节适应性差、动线多而散、二层及不超过零售坪效较低……基于不超过劣势，单个城市可不接纳的街区式购物中心数量仍旧低的盒子式购物中心。同时，“盒子+街区”的购物中心形式越发比较流行。

据不完全统计，苏州街区式购物中心数量约为8个，开业时间几乎全部在2016年以后，生意状态大多的确我们的理想。其中，苏州港龙乐汇城、嘉乐城、联合生活广场、亿象城空铺率均在四成以上，香榭时光生活广场空铺率约在两成左右。客流稳定、经营状态最好的当属圆融时代广场和万科美好广场。其中，位处徐家浜商圈内的万科美好广场，以转眼间大学的区位优势，按照猛的引入年轻潮流品牌、完善基础设施等方式，拥有苏州街区式购物中心中的典型案例。

2013年12月开业的万科美好广场商业建筑面积6.4万平方米，是由万科集团锻造的集国际时尚品牌、精品零售、特色餐饮及生活配套业态为一体，具高两个开放购物体验空间的精致生活中心。项目周围交通便利，路网发达，距苏州地铁一号线东环路站仅900米，同样正在建设中的轨交6号线将从项目附近穿过，项目周边瞬间覆盖26条公交线路，便捷的交通优势和大量的住宅区为万科美好广场能提供了涌入的人流和巨大的消费客群。

万科美好广场定位范围于社区商业，加强之际高校的特点，开业之初，将一楼锻造为以二十多岁客群偏于，经营零售、餐饮，特别强调新潮的主题街区，汇聚周边年轻客群；二楼挺火小资，以主题零售为主，**极为丰富产品和趣味性的特色店铺，并将极具品位的休闲餐饮装点其间；三楼服务生活，以特色餐饮重点，**娱乐休闲、亲子教育等多种休闲功能，满足家庭客群的消费需求。

开业以来，万科美好广场的运营团队不时通过调整，对于各楼层的功能接受更具体一点的划分，化入大量全新的业态和品牌，完善基础配套设施，优化系统公共空间环境，持续发挥街区式购物中心的优势。

了解客群需求，品牌调整怎么升级

目前，万科美好广场在营品牌约103家，包涵餐饮、零售、文体娱乐、生活配套、儿童亲子等业态。其中，餐饮占比约41%，零售占比22%，条件符合街区式购物中心重餐饮、轻零售的普遍规律；儿童业态占比约13%，其中又以儿童教育与儿童娱乐为主；生活配套占比约14%，条件符合社区商业定位；休闲娱乐业态占比也接近11%，都能够行最简形矩阵周边年轻消费客群的基本是休闲娱乐需求。

万科美好广场还引导出了康慈练器械、樊登书店、金吉宠物等品牌，行最简形矩阵周边健身达人、文艺青年、养宠人群的大项需求。

引入酒吧、夜宵品牌，把酒言欢24小时不散

万科美好的广场参照街区式购物中心营业时间身形灵活的特点，核心中华润旗下的24小时便利店乐购express、海底捞、顽啤酒吧、酒客酒馆、海伦司小酒馆、魅KTV、盘丝推理洞、嘿叔烧烤、串门儿、宽窄巷子、苏沐堂、等品牌，百炼“酒吧夜宵休闲”一条街，增强24小时没营业的踏浪网咖，满足都市“夜行者”们的消费需求。再者，Coco奶茶、粥悦等部分商家也及时调整营业时间，参加夜间晚上营业的行列。

设置中风雨连廊等，降低恶劣天气影响

万科美好广场因为街区式购物中心易受气候因素影响的原因，在商场三楼系统设置了风雨连廊，连起整个三楼区域。在酷热难当的夏日这个可以制造阴凉，在雨雪天则可以不遮蔽住雨雪，极大降底天气对商场三楼商户客流的影响。况且，适逢雨雪天，万科美好广场都能赶快铺设地砖遇水地毯，下降地面雨水存积，以免消费者因雨天路滑失足跌倒。

沉浸式体验+便民服务，增强购物体验

街区式商业是继购物中心之后会出现的商业类别形态，更特别注重销费的体验感、场景感，去追求的是品位消费、享受型消费。万科美好广场方式一楼商家外摆和黄色元素的融入，在钢筋混凝土的城市里百炼了一处饱含自然气息的购物场景，消费者可以不在此惬意的享受惬意的下午茶时光。

替不满足消费者的特殊需求，万科美好广场可以提供智能停车缴费、电动汽车租赁、充电桩、洗车补胎、广播寻人寻物、共享雨伞、燃气卡市民卡手机卡充值等多项便民设施及服务。此外，万科美好广场还具备24小时便利店乐购express、儿童诊所宝健诊所、宠物寄养和寄存服务金吉宠物。万科美好广场也苏州少数几家希望能重型激光炮宠物刚刚进入的商场，为附近宠物爱好者聚会、交流能提供了场所，充分发挥了购物中心的社交属性。

据项目方负责人意思是，街区式购物中心与比较传统盒子式购物中心而言，极其的时尚、时尚，更受当代年轻人的喜爱。近年来，万科美好广场在品牌调整过程中，总是不太注重化入二十多岁消费客群甚是喜爱的品牌和业态。目前，项目拥有13家甜品咖啡饮料店，占餐饮品牌总数的31%；美甲、美容等美业品牌拥有11家；手中掌握多家酒吧、网咖、KTV、剧本店等休闲娱乐品牌，满足商圈在内市区范围内年长消费者的需求。而也在大力建设中的地铁6号线与项目擦肩而过，未来也将为项目受到庞大的客流量，大家提高项目的人气。

文章来源：社区商业地产

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