市场营销专业成都万科写字楼物业市场营销模式探析

成都万科写字楼营销模式分析

狭义上，营销模式是指在营销过程中采用不同的方法。同时，需要澄清的是，营销模式不是一种单一的商业手段或方法，而是应该根据系统的过程思维来理解和总结。

营销模式可以根据不同的纬度标准进行分类，从市场供应商和需求方的角度分为两种主要类型：供应商的市场细分方法，通过企业锁定的细分产品市场，通过产品供应管理体系细分总结的营销模式；

从客户整合法的角度来看，强调通过提供客户核心价值，实现客户满意度，以客户需求为导向，整合企业资源的整合营销模式。

根据市场主体，营销模式可分为营销模式和综合营销模式。营销模式是以企业为中心的营销体系，而综合营销则是以客户为中心的营销体系。在这两种模式的基础上，体验式营销、直接营销、互动/互联网营销、圈/关系营销、内部营销等多种方法衍生出来。在发展趋势上，随着市场格局从供不应求向结构性供需平衡甚至供过于求的过渡，客户导向和综合营销模式越来越受到房地产企业的重视。

首先重新明确以购房者的需求特征为出发点，是房地产营销的要点。万科集团房产业务发轫于住宅买方市场时期，在中国房地产的客户和企业处于懵懂期时多开先河，长期业务聚焦于建立什么样的产品标准，质量保证和风险规避，其实质依然是是一种生产性企业的管理逻辑，客观上有其历史必然性，在特定的时期也呼应了快速 ** ，快速周转，建立规模优势的战略需求，实现了世界上最大的专业房地产开发商的品牌形象。

虽然房地产行业有自己的特殊性，但作为一个市场行业，仍然需要理解企业行为，而不是根据企业的偏好，在当今的市场环境中，前者将更加强调科学的营销，后者只是传统的生产逻辑，回归商品和营销的特点和要求，这是房地产行业营销思维的基本起点。

从概念上看，成都万科首先更新的是开发和营销业务的独立分割缺陷。这个问题存在于住宅和非住宅中，但对办公产品的危害更大。具体的专业分工，强调垂直专业精神和效率，本质上是一定的生产逻辑，其跨部门协调成本、市场反应速度和客户触角不能满足当前房地产市场竞争的需要，从营销领域到综合营销，整个过程营销的趋势，也落后。二，遵循办公物业本身的市场运作规则，避免营销近视。

以上比较了传统的住宅销售模式和更符合办公销售模式内涵的市场机会，不按规则运行，成都万科在汇智中心、华茂广场两个办公项目长期库存困难，清理源头，控制风险，为未来非住宅产品开发营销提供参考，根据办公市场规律调整自己的营销模式是非常必要的。